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　　房屋已被法院查封，賣房人僅憑房產(chǎn)證，經(jīng)房屋中介機(jī)構(gòu)向買房人出售，買房人和中介機(jī)構(gòu)均未核實(shí)擬交易房屋的權(quán)利狀態(tài)。買房人支付部分房款項(xiàng)后，房屋買賣合同不能履行，且已經(jīng)支付的款項(xiàng)不能追回，這樣的法律風(fēng)險(xiǎn)該如何承擔(dān)責(zé)任呢？邯鄲市兩級(jí)人民法院審理的這樣一起案件，給買房人發(fā)出警示。

　　基本案情：2018年12月23日，買房人魯某與售房人周某，經(jīng)河北某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱為中介公司）作為居間方提借中介服務(wù)，三方簽訂《房屋買賣合同》，魯某購買周某位于曲周縣某小區(qū)的一套房產(chǎn)（以下簡稱為案涉房產(chǎn)），成交價(jià)格計(jì)74.5萬元。合同簽訂后，魯某向周某及其妻子趙某支付購房款28萬多元。同日，魯某向中介公司支付中介費(fèi)8000元。

　　在《房屋買賣合同》簽訂前，因周某與他人的民間借貸糾紛，曲周縣人民法院于2018年11月7日作出1720號(hào)民事裁定查封案涉房產(chǎn)，于2018年11月9日向周某及配偶送達(dá)了該民事裁定；2018年11月19日，曲周縣人民法院作出98號(hào)民事裁定，再行查封案涉房產(chǎn)，同日向周某送達(dá)該民事裁定。

　　周某未按約交付案涉房屋，魯某提起訴訟。2019年11月25日，曲周縣人民法院作出（2019）冀0435民初1446號(hào)民事判決：1.解除魯某與周某之間2018年12月23日簽訂的房屋買賣合同；2.周某、趙某于判決生效后十日內(nèi)返還給魯某購房款281261元及房屋交易的中介費(fèi)用8000元。該判決生效后，魯某申請立案執(zhí)行。曲周縣人民法院（2020）冀0435執(zhí)79號(hào)之一執(zhí)行裁定：已窮盡調(diào)查措施，被執(zhí)行人（周某、趙某）無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。

　　訴訟和執(zhí)行期間，魯某于2019年10月26日在另案司法拍賣平臺(tái)，以最高價(jià)競得案涉房產(chǎn)，成交價(jià)為65萬多元。某中介公司曾協(xié)助魯某對案涉房產(chǎn)競拍及其后轉(zhuǎn)手處置等。某中介公司曲周第三分公司現(xiàn)已注銷，該公司負(fù)責(zé)人為韓某佳，任該公司經(jīng)理。

　　因被執(zhí)行人（周某、趙某）無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，為追回已付給周某、趙某的款項(xiàng)，魯某向曲周縣人民法院起訴，請求：1.判決被告（某中介公司、韓某佳）共同賠償魯某購房損失281261元；2.判決被告共同返還魯某房屋中介費(fèi)8000元；3.本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。

　　一審：

　　未盡職業(yè)注意義務(wù) 應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任  

　　一審法院認(rèn)為，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人同意后，方可以對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息?！薄拔腥伺c房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供真實(shí)有效的身份證明。委托出售、出租的房屋的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供真實(shí)有效的房屋權(quán)屬證書。委托人未提供規(guī)定的資料或提供資料與實(shí)際不符的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托。”中介公司從事居間活動(dòng)時(shí)，應(yīng)按前述規(guī)定對出售房屋的真實(shí)信息等訂約事項(xiàng)積極核查后，再行對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息，以保證交易安全和當(dāng)事人權(quán)益，體現(xiàn)其在居間合同關(guān)系中的如實(shí)報(bào)告義務(wù)和勤勉義務(wù)。中介公司對案涉房屋存在的查封情況盡到審慎的核查義務(wù)，提供居間服務(wù)時(shí)存有過錯(cuò)，應(yīng)在本案中承擔(dān)一定的民事責(zé)任。

　　魯某在購房時(shí)也應(yīng)盡到審慎的注意義務(wù)，充分了解房屋狀況，其在簽約時(shí)僅憑售房人承諾，輕信房屋不存在問題，簽訂合同并履行，自身也應(yīng)負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。

　　考慮到魯某與周某、趙某、中介公司、中介公司曲周分公司、韓某佳房屋買賣合同糾紛一案中，曲周縣人民法院（2019）冀0435民初1446號(hào)民事判決，確認(rèn)案涉房屋買賣合同具有法律效力，根據(jù)合同法的規(guī)定，中介公司在居間合同中只是為交易雙方當(dāng)事人促成交易履行介紹、協(xié)助義務(wù)，案涉房屋買賣合同簽訂并生效預(yù)示被告方居間義務(wù)的基本完成。案涉房屋買賣合同被判決依法解除，責(zé)任在周某根本違約，事發(fā)后被告方中介公司曾協(xié)助魯某處理善后事宜，綜合前述因素，本案中酌定中介公司在周某、趙某應(yīng)返還魯某購房款281261元的30%的范圍內(nèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　被告方中介公司收取魯某的房屋交易的中介費(fèi)用8000元，結(jié)合中介公司已履行的居間義務(wù)及從事居間活動(dòng)需支出必要的費(fèi)用，酌定在周某、趙某應(yīng)返還魯某該費(fèi)用的50%范圍內(nèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　魯某其余請求部分，一審法院不予支持。

　　關(guān)于魯某主張基于中介公司曲周分公司出具的保函要求中介公司承擔(dān)責(zé)任，魯某持有的相關(guān)證據(jù)雖加蓋有某中介公司曲周分公司印章及該分公司負(fù)責(zé)人韓某佳的簽名，但根據(jù)公司法第十六條規(guī)定，擔(dān)保行為不是法定代表人所能單獨(dú)決定的事項(xiàng)，必須以公司股東會(huì)，董事會(huì)等公司機(jī)關(guān)的決議作為授權(quán)的基礎(chǔ)和來源，無證據(jù)證明魯某對相應(yīng)決議進(jìn)行審查的事實(shí)，故該請求依據(jù)不足，一審法院不予支持。

　　河北省曲周縣人民法院作出（2021）冀0435民初592號(hào)民事判決書。一審判決如下：1.某中介公司對曲周縣人民法院（2019）冀0435民初1446號(hào)民事判決中周某、趙某應(yīng)返還魯某購房款281261元的30%即84378.3元承擔(dān)連帶清償責(zé)任；2.某中介公司對河北省曲周縣人民法院（2019）冀0435民初1446號(hào)民事判決中周某、趙某應(yīng)返還魯某中介費(fèi)用8000元的50%即4000元承擔(dān)連帶清償責(zé)任；3.駁回魯某其余訴訟請求。

　　二審：

　　前判有效且一事不再理 裁定駁回購房人起訴

　　上訴人魯某、某中介公司，不服一審判決，向邯鄲市中級(jí)人民法院提起上訴。二審認(rèn)定事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)一致。另查明，魯某于2019年8月曾以周某、趙某、中介公司、中介公司曲周第三分公司、韓某佳為被告，向曲周縣人民法院起訴房屋買賣合同糾紛一案，曲周縣人民法院對該案進(jìn)行審理后作出（2019）冀0435民初1446號(hào)民事判決。

　　二審法院認(rèn)為，曲周縣人民法院作出的（2019）冀0435民初1446號(hào)民事判決，已對魯某本次起訴的兩項(xiàng)請求事項(xiàng)作出了判決，該民事判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。現(xiàn)魯某又以相同的被告、相同的事實(shí)、相同的訴請?jiān)俅纹鹪V，屬于重復(fù)起訴。根據(jù)民事訴訟法一事不再理的原則，魯某的起訴不符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予駁回。

　　2021年12月20日，邯鄲市中級(jí)人民法院作出（2021）冀04民終6641號(hào)民事裁定書。二審裁定如下：1.撤銷一審判決；2.駁回魯某的起訴。

　?。〒?jù)河北工人報(bào)消息 河北工人報(bào)記者賀耀弘）

　　（松花江網(wǎng)編輯 徐濤）