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樓市“裂變”2022年全國土地出讓收入下降明顯 或?qū)⒓訌?qiáng)地方推地意愿

2022-12-31 13:05    財(cái)聯(lián)社
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  財(cái)聯(lián)社12月30日訊(記者 李潔)受銷售持續(xù)下行及融資受限等因素影響,2022年土地市場供需均表現(xiàn)低迷,土地出讓收入同比下滑明顯。

  財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示,今年1-11月,國有土地使用權(quán)出讓收入51174億元,比上年同期下降24.4%。

  中指院分析師預(yù)計(jì),2022年全國土地出讓金降幅在三成以上。在土地成交規(guī)模方面,克而瑞方面認(rèn)為,2022年土地市場成交規(guī)模同比降幅也在擴(kuò)大,預(yù)計(jì)全年降幅約四成,總成交規(guī)模將創(chuàng)近十年新低。

  “展望未來,在當(dāng)前樓市、地市雙雙低迷的大背景之下,維穩(wěn)市場仍是第一要?jiǎng)?wù)?!翱硕鸱治鰩煼Q,地市熱度的回暖將取決于樓市端的表現(xiàn),只有樓市成交企穩(wěn)回升,房企拿地意愿才會(huì)上升,整體土地市場熱度才會(huì)回溫。

  “近期房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹,但市場下行趨勢尚未逆轉(zhuǎn),后續(xù)房地產(chǎn)市場何時(shí)迎來拐點(diǎn)并帶動(dòng)地方土地財(cái)政收入改善,仍需密切觀察?!睎|方金誠分析師王青表示。

  成交規(guī)模下滑近四成

  在樓市端表現(xiàn)低迷的影響下,2022年土地市場也持續(xù)低位運(yùn)行,整體市場熱度進(jìn)一步走低。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2022年12月7日,全國300城土地市場成交建筑面積11.8億平方米,較2021年同期下降了37%。

  與此同時(shí),土地出讓收入在連續(xù)上漲兩年后,2022年也出現(xiàn)下滑。

  據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù),2022年前11月,國有土地使用權(quán)出讓收入5.1萬億元。而2020、2021年國有土地使用權(quán)出讓收入分別為8.41、8.71萬億元。

  土地出讓收入的下滑,引發(fā)市場對(duì)地方土地財(cái)政的擔(dān)憂。中銀證券數(shù)據(jù)顯示,2020年、2021年,地方財(cái)政對(duì)土地財(cái)政依賴度分別為44.3%和42.5%。

  專家認(rèn)為,2022年地方對(duì)土地財(cái)政的依賴度并未減弱,預(yù)計(jì)依賴度仍保持在40%左右。

  “土地財(cái)政短時(shí)間內(nèi)難以改變,其中土地財(cái)政依賴程度較高的城市多為省會(huì)城市?!苯?jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾表示。

  “對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的區(qū)域,其對(duì)土地市場下滑容忍度或更高,但對(duì)于經(jīng)濟(jì)財(cái)政實(shí)力不足以支撐市場信心的區(qū)域,容忍閾值或要相對(duì)小一些?!泵裆C券分析師譚逸鳴說。

  為促進(jìn)土地市場回暖,補(bǔ)足地方財(cái)力的缺口,2022年部分城市在供地端主動(dòng)調(diào)整供地政策,調(diào)整了供地節(jié)奏,增加“兩集中”供應(yīng)批次。

  其中,北京、杭州、武漢等地均增加了土地出讓批次。截至12月22日,重點(diǎn)城市共有14城完成了四輪土拍,另有無錫、蘇州、南京3城完成了五批次供地,武漢甚至發(fā)布了六批次土拍公告。

  “為了增加土地出讓的吸引力,各地近期出讓地塊質(zhì)素大多優(yōu)質(zhì),例如北京供地有半數(shù)位于朝陽區(qū)?!敝行抛C券分析師陳聰稱。

  “集中供地輪次增加,一方面可以通過分散土地供應(yīng)時(shí)間上的集中度,為房企降低短期內(nèi)的資金壓力,在行業(yè)下行期間通過常態(tài)化土地供給維護(hù)土地市場平穩(wěn)運(yùn)行;一方面,通過增加一輪供地,可以在現(xiàn)階段有效補(bǔ)充土地財(cái)政收入?!惫獯笞C券分析師表示。

  土地市場或迎機(jī)遇

  為了應(yīng)對(duì)土地市場的低迷,2022年以來,重點(diǎn)城市集中供地發(fā)生了較大的變化。

  除了增加供地次數(shù),在供應(yīng)方面,各城市還采取預(yù)公告、推介會(huì)等方式提前摸底房企拿地意愿,也對(duì)土地出讓保證金繳納比例、土地價(jià)款付款期限等方面給予利好,土地出讓門檻持續(xù)寬松。

  從地塊競拍熱度來看,大部分城市政策刺激效果有限,地塊競拍熱度持續(xù)走低,絕大部分地塊均以底價(jià)成交,僅少部分極為優(yōu)質(zhì)的利潤空間充裕且去化有保障的地塊才能高溢價(jià)成交。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年全國300城土地成交溢價(jià)率僅有3.7%,與去年同期的11.6%相比,下降了7.9個(gè)百分點(diǎn)。

  值得關(guān)注的是,今年四季度以來,房企整體融資環(huán)境進(jìn)一步改善,央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)等部門,從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資,為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場進(jìn)一步提供支撐。

  中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示,盡管近期多部門頻繁發(fā)聲支持房地產(chǎn)業(yè),市場亦預(yù)計(jì)未來或出臺(tái)更多扶持性政策,但受居民收入預(yù)期減弱及樓市持續(xù)低迷等綜合因素影響,預(yù)期未來土地市場并不樂觀。

  “上述融資政策的放松對(duì)土地市場尚未帶來明顯的直接利好。土地公開市場拿地資金審查要求并未放松,融資等方式籌集的資金也不能用于拿地,土地市場熱度的回溫仍將取決于樓市銷售表現(xiàn)?!鄙鲜隹硕鸱治鰩煼Q。

  其進(jìn)一步表示,若銷售端仍未改善,企業(yè)拿地態(tài)度越發(fā)保守,會(huì)倒逼政府在供地端延續(xù)少而優(yōu)的推地方式,并通過增加集中供地批次的方式來盡可能完成年度土地出讓計(jì)劃,增加土地出讓收入。

  在供給方面,陳聰也認(rèn)為,由于長期的縮表,地方供給土地的意愿強(qiáng)烈,土地市場機(jī)遇明顯。

  “明年各地土拍規(guī)則將保持寬松,為完成土地出讓收入目標(biāo),部分城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的可能性?!睆垊P稱。

  “受樓市熱度表現(xiàn)差異影響,2023年各城市土地市場的熱度分化也將持續(xù),北京、上海、深圳、杭州等城市仍是房企拿地的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象?!鄙鲜隹硕鸱治鰩煼Q。

 ?。ㄋ苫ńW(wǎng)編輯 李明丹)

原標(biāo)題: 樓市“裂變”2022年全國土地出讓收入下降明顯 或?qū)⒓訌?qiáng)地方推地意愿

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